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배당이의
서울북부지법 · 2025가단107133
甲 소유의 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 乙이 은행으로부터 전세자금대출을 받으면서 주택도시보증공사와 전세금 안심대출보증약정을 체결하였고, 당시 乙은 전세자금대출금 채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 공사에 양도하기로 하는 내용의 채권양도계약을 체결하고 甲에게 채권양도사실을 통지하였는데, 임대차계약 체결 이후 甲이 丙에게 주택을 매도하여 丙이 임대인 지위를 승계하였음에도 임대차계약 기간 만료 후 乙에게 임대차보증금을 지급하지 않음에 따라 공사가 보증약정에 기하여 乙에게 임대차보증금을 대신 지급하였으며, 그 후 개시된 주택의 경매절차에서 확정일자부 임차인 乙의 권리승계인으로서 공사를 2순위, 후순위 근저당권자로서 丁을 3순위로 하는 배당표가 작성되자, 丁이 乙은 丙에게 별도의 채권양도 통지를 하지 않았으므로 공사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호에 따라 乙의 우선변제권을 취득하지 못하였다고 주장하며 배당이의를 한 사안이다. 주택도시보증공사와 같은 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 임대차보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 규정한 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 입법 경위 등에 비추어 임차인이 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 활용할 수 있도록 허용하는 내용일 뿐, 공사가 임대차보증금 반환보증약정에 따라 실제로 임대차보증금을 대위변제하였을 경우 위 변제로 인하여 공사가 민법 제481조에 따라 임차인의 임대차보증금 반환채권을 대위하는 것을 저지하는 내용이 아님이 명백하므로, 공사가 보증보험계약에 따라 乙에게 임대차보증금 전액을 지급한 이상 민법 제481조에 따라 임차인인 乙의 모든 권리가 공사에 이전될 뿐만 아니라, 丙은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 당연히 임대차보증금반환채무를 인수하는 것이어서 甲에게 임대차보증금 반환채권 양도사실이 통지된 이상 위 채권양도 통지를 丙에게 다시 할 필요는 없으므로, 결국 공사는 丙에 대한 채권양도 통지 여부와 무관하게 민법 제481조에 따라 乙의 우선변제권을 행사할 수 있다고 한 사례이다.
보증금[임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는지 문제된 사건]
대법원 · 2025다213466
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [2] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. [3] 甲 은행이 乙에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사(이하 ‘보증공사’라 한다) 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 乙이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 甲 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 보증공사가 보증채무를 이행할 경우 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 乙이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사의 보증채무가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례.
공제금등청구의소[다가구주택 임대차계약을 중개한 개업공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건]
대법원 · 2024다283668
[1] 개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 공인중개사법 제29조 제1항은 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무가 있다고 규정한다. 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법 시행규칙’이라고 한다) 제16조에 따르면, 개업공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 구 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 나아가 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져 보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이다. 여기에 부동산중개 전문가로서 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등을 종합하면, 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. [2] 개업공인중개사인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 乙에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘권리관계’란에는 근저당권에 관한 사항이 기재되어 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 기재되어 있었는데, 그 후 위 다가구주택 등에 대한 경매절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당받은 결과 乙이 전혀 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 乙에게 구두로 설명하였다."라는 내용이 전부이고, 다가구주택 임차인들의 임대차보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없게 되어 있는데, 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었고, 그런데도 甲은 중개대상물 확인·설명서에 위와 같이 기재하였
취득세등부과처분취소[직계존속으로부터 주택을 증여받으면서 임대차보증금반환채무를 인수한 것이 유상취득에 해당하는지 문제된 사건]
대법원 · 2024두67238
[1] 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장·축소해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측 가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다. [2] 납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명시한 지방세법 제7조 제12항 단서나 같은 조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다. 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 (다)목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산에 해당하는 때를 제외하고는, 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니 된다. [3] 甲이 부친으로부터 아파트를 증여받되 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 甲이 인수하기로 하는 내용의 부담부증여계약을 체결하고 지방세법 제13조의2 제2항에 의하여 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택 무상취득에 따른 12%의 중과세율을 적용하여 산출된 취득세 등을 신고·납부한 이후 관할 지방자치단체장에게 ‘보증금반환채무에 상당하는 부분은 부담부증여로 유상취득세율(1%)이 적용되어야 한다.’고 주장하며 이미 신고·납부한 취득세 등의 차액을 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 관할 지방자치단체장이 이를 거부한 사안에서, 甲이 인수한 보증금반환채무를 변제할 자력이 있었는지를 판단할 때 甲이 증여받은 위 아파트를 甲이 이미 소유하고 있던 재산인 것처럼 보아서는 아니 되고, 위 아파트의 취득 시점을 기준으로 甲이 위 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있었는지를 심리하였어야 한다는 이유로, 이와 달리 본 원심판결에 지방세법 제7조 제12항 단서 및 같은 조 제11항에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
보험금
대법원 · 2024다308970
[1] 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법 [2] 甲 은행이 乙에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 보증공사에 양도한 乙이 임차주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하다가 임대차기간 만료 전 임대차보증금을 반환받고 전출한 후 대출금을 상환하지 않자, 甲 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구하였는데, 보증공사가 위 약관 조항에 따른 면책을 주장하면서 보증금 지급을 거절한 사안에서, 위 약관 조항은 임차인이 보증공사에 알리지 않은 채 거주를 이전하는 등으로 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증공사가 임대차보증금을 회수하는 데 지장이 초래된 경우에 공사를 면책하기 위한 규정이라고 해석함이 타당하므로 보증공사가 위 약관 조항에 따라 면책되었다고 볼 여지가 큰데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 [3] 민사소송법 제70조 제1항에서 정한 예비적·선택적 공동소송의 요건인 ‘법률상 양립할 수 없다.’는 것의 의미
보험금
대법원 · 2025다207128
甲 주식회사는 乙 보험회사와 전세자금대출용권리보험(Ⅱ) 운영에 관한 업무협정을 체결한 금융기관으로서, 丙이 주택에 관한 임대차계약을 체결하면서 주택도시보증공사의 전세금안심대출보증에 가입하여 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도한 다음, 주택도시보증공사가 甲 회사를 보증채권자로 하는 전세금안심대출보증서를 발급하였고, 甲 회사가 이를 기초로 丙에게 전세자금을 대출하고 乙 회사와 보험계약을 체결하였는데, 이후 丙이 대출금을 상환하지 못하자, 甲 회사가 乙 회사 및 주택도시보증공사를 상대로 보험금의 지급을 구한 사안에서, 주택임대차보호법의 규정 및 위 업무협정의 체결경위나 목적 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 시기의 경우에도 ‘임대차기간 중’에 해당하고, 이때 차주가 대출채무를 변제하지 아니하고 주택도시보증공사 또한 임차인의 대항력 또는 우선변제권 상실로 면책되었다면, 乙 회사는 이로 인하여 甲 회사가 대출금을 회수하지 못하는 손해에 대한 보험금 지급의무를 부담한다고 한 사례
임대차보증금
대법원 · 2024다268508
[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것인 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 甲이 주택을 임차하여 주민등록을 마친 후 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 乙은 위 주택에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매절차에서 소유권을 취득한 丙이 甲과 임차권 양도양수계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 위 주택으로 이사하였고, 乙은 위 주택에 관하여 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 마친 다음 丁에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 丙이 丁을 상대로 임대차보증금 반환을 구한 사안에서, 丙이 임차권 양도양수계약을 체결한 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 임대인 지위를 승계하는 사람으로부터 甲에게 지급하였던 임대차보증금 상당액을 회수하려는 것으로 보이고, 주택의 소유자였던 丙의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도라고 보기도 어려운데도, 丙이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
임대차보증금·부당이득금
대법원 · 2024다227606, 227620
임차보증금의 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 월차임 없는 임대차계약에서 임대차기간이 만료 후 임대인이 임차보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익한 경우, 그 사용이익을 임차인이 부당이득하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)
임대차보증금[임대차보증금에서 위약벌 및 손해배상예정액을 공제하기로 약정한 임차인에 대해 회생절차가 개시된 경우, 임대인이 회생채권으로 주장할 수 있는 임대차보증금반환채권의 범위가 다투어진 사건]
대법원 · 2022다311736
[1] 계약자유의 원칙에 따라 당사자는 강행규정에 반하지 않는 한 공제에 관한 약정을 할 수 있으므로, 공제 요건을 어떻게 설정할 것인지, 공제 기준시점을 언제로 할 것인지, 공제의 의사표시가 별도로 필요한지 등을 자유롭게 정하여 당사자 사이에 그 효력을 발생시킬 수 있다. 이때 당사자가 공제의 대상으로 약정하는 양 채권 사이에 반드시 어떠한 견련성이 있어야 한다고 볼 수도 없다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제145조는, 회생채권자 또는 회생담보권자가 제한 없이 상계권을 행사함에 따라 회생계획에 의하지 않고 채무자로부터 우선하여 변제를 받음으로써 회생채권자 등 상호 간의 공평을 해하고 또 재정적 어려움으로 인하여 파탄에 직면해 있는 채무자의 회생에 지장을 초래하는 것을 방지하기 위하여 회생채권자 등의 상계를 금지하고 예외적으로만 허용하는 규정으로 강행규정에 해당한다. 원칙적으로 공제에는 상계 금지를 정한 채무자회생법 제145조를 비롯하여 상계적상, 상계의 기판력 등 상계에 관한 법률 규정이 적용되지 않고, 이로써 상계보다 강한 담보적 효력을 가진다. 상계와 공제가 복수 채권·채무의 상호 정산을 내용으로 하는 채권소멸의 원인이라는 유사성을 가짐에도 불구하고 공제에 관하여 채무자회생법 제145조가 적용되지 않는다고 보는 이유는, 공제의 대상이 되는 양 채권 사이에 견련성이 있다면 공제를 허용하더라도 회생채권자 등 상호 간의 공평을 해하지 않고, 오히려 공제에 관한 회생채권자 등의 정당한 기대를 보호하는 한편 채무자의 회생에 지장을 초래한다고 보기도 어려워 채무자회생법 제145조의 취지에 반하지 않기 때문이다. 따라서 당사자가 공제하기로 약정한 양 채권 사이에 견련성이 없더라도 그 약정 자체는 유효하지만, 어느 일방에 대하여 채무자회생법에서 정한 회생절차가 개시된 경우라면 견련성이 없는 양 채권 사이의 공제를 제한 없이 허용하여 채권자 상호 간의 공평을 해하는 것은 강행규정인 채무자회생법 제145조의 취지를 잠탈하는 결과가 되므로, 그 약정은 더 이상 유효하다고 볼 수 없다. [2] 민법 제398조 제2항은 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있다. 손해배상액의 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서, 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결함과 함께 채무자에게 심리적으로 경고를 함으로써 채무이행을 확보하려는 데에 그 기능이나 목적이 있다. 이러한 손해배상 예정액의 감액은 국가가 당사자 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정성을 보장하기 위하여 계약의 체결 또는 그 내용에 간섭하는, 사적 자치의 원칙에 대한 제한의 한 가지 형태이다. 법원은 위 규정에 따라 손해배상 예정액이 부당하게 과다한지와 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단할 때 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 그사이에 발생한 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 한다. 이때 손해배상 예정을 약정한 채무자에 대하여 회생절차가 개시되었다면, 손해배상 예정액의 감액 여부를 판단하는 법원으로서는 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위와 거래관행뿐 아니라, 기록상 알 수 있는 채권자의 실제 손해액 또는 예상 손해액의 크기와 이에 대한 손해배상 예정액의 비율을 충분히 고려함으로써, 손해배상 예정을 약정한 채권자와 채무자의 다른 회생채권자들 사이의 공평을 해하지 않고 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 채무자의 회생에 지장을 초래하지 않도록 하여야 한다. [3] 甲 주식회사가 乙 은행으로부터 건물을 임차하면서 임대차계약에서 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조에 근거하여 임차인의 관리인이 계약을 중도에 해지하는 경우, 임차인은 위약벌 및 손해배상 예정액을 임대인에게 지급하여야 하고, 임대인은 이를 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 정하였는데, 그 후 甲 회사에 대한 회생절차가 개시되었고, 甲 회사의 관리인이 임
구상금등[개인파산절차에서 면책결정의 효력이 우선변제권 있는 임대차보증금반환청구권에 미치는지 문제된 사건]
대법원 · 2022다247378
채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘법’이라고 한다) 제566조는 "면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 각호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고, 위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다. 따라서 법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.
보증금반환
대법원 · 2024다321973
[1] 쌍무계약에서 당사자 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우, 그 일방이 자신의 채무 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) [2] 甲으로부터 아파트를 임차한 乙이 계약기간 만료를 앞두고 丙과 새로 이사 갈 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하였는데, 甲이 乙에게 새로운 임차인이 들어오지 않으면 임대차보증금을 반환할 수 없다는 취지로 말하였고, 결국 乙이 甲으로부터 임대차보증금을 돌려받지 못해 잔금을 지급하지 못하자 丙이 乙로부터 지급받은 계약금을 몰취하고 임대차계약을 해제한 사안에서, 甲은 새로운 임차인이 들어오지 않는 이상 임차보증금채무를 이행할 수 없다는 뜻을 명백히 하였다고 보이고, 이는 乙이 아파트 인도의무 이행을 제공하더라도 甲이 상당한 기간 내에 자신의 보증금반환의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에 해당하므로 乙은 자신의 인도의무 이행을 제공하지 않더라도 甲의 보증금반환의무 이행지체를 이유로 甲을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례
주택임차권등기
대법원 · 2024마8598
임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 여부(적극) 및 주택도시보증공사가 임차인과 체결한 보증금반환보증계약에 따라 임차인에게 임대차보증금 상당액을 지급하였다고 하더라도 이는 여전히 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 ‘보증금이 반환되지 아니한 경우’에 해당하는지 여부(적극)
임대차보증금반환[주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건]
대법원 · 2024다326398
[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다. 한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다. 따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다. [2] 경매 목적 부동산이 매각된 경우에는 경매로 인하여 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 선순위 저당권과 함께 소멸하는 이상 경매 목적 부동산의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인에 포함되지 않으므로, 임차인은 매수인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없다. [3] 주택 임차인 甲이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 후 위 주택에 관하여 乙을 근저당권자로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 임대차계약 기간이 만료된 후 甲이 임대차보증금 반환에 관한 보험계약을 체결한 丙 보험회사에 보험금을 청구하면서 임대차보증금반환채권을 양도하였고, 丙 회사가 甲을 대위하여 임차권등기명령을 신청하였으나 甲이 위 주택에서 이사한 후에 임차권등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매 절차에서 丁이 주택을 매수한 사안에서, 甲이 임차권등기 전에 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 乙 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 甲의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 주택에 대한 경매절차에서 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되어 경매절차에서 주택을 매수한 丁은 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 甲은 丁에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
사해행위취소[전세목적물의 일부 지분에 관한 양도계약 체결 후 합의해제에 대한 사해행위취소 및 원상회복청구에서 가액배상의 범위가 문제된 사건]
대법원 · 2024다312566
[1] 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되므로 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다. 한편 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자도 전세권자에 대하여 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다. [2] 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무 역시 성질상 불가분채무이고, 이는 임대목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자가 임대인 지위를 승계하여 기존 임대인과 함께 임차보증금 반환의무를 부담하게 되는 경우에도 마찬가지이다. [3] 사해행위를 이유로 채권자취소권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소의 범위에서 제외되어야 한다. 공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우, 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다. 이러한 법리는 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분함으로써 사해행위가 문제 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
임대료등청구[소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 여부가 문제된 사건]
대법원 · 2024다302217
[1] 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다. [2] 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다. [3] 민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다. 그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.
건물인도
대법원 · 2023다296643
[1] 신탁법 제4조 제1항의 규정 취지 및 위 조항이 적용되는 신탁계약에서 계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 된 경우, 신탁재산의 구성에 관한 사항 외의 것으로도 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(원칙적 소극) [2] 甲이 상가건물인 부동산의 일부에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차목적물을 인도받아 사업자등록을 마친 후 그 계약기간을 갱신하여 왔는데, 위 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 乙 주식회사 등이 丙 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하여 丙 회사에 신탁계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐준 다음 위 임대차계약의 계약기간이 만료되자 甲을 상대로 임대차계약의 갱신을 거절한다며 임차목적물의 인도를 구한 사안에서, 위 신탁계약에는 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정된 신탁법 제4조 제1항이 적용되므로, 신탁계약에서 ‘신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하고, 임료는 위탁자가 계속 수납하며, 임대차계약이 종료나 해지되는 경우에 위탁자가 임대차보증금 반환채무를 부담한다.’고 정하여 그 내용이 신탁원부에 기재되었더라도, 위탁자인 乙 회사 등은 제3자인 甲에게 이로써 대항할 수 없는데도, 이와 달리 보아 위 인도청구를 인용한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
부당이득금
대법원 · 2024다261989
임차인이 민법 제621조에 의하여 임차권등기를 마친 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 임대차 종료 후 임대인의 임차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인은 임차권등기 말소의무를 이행하거나 이행제공을 하여 상대방을 이행지체에 빠뜨려야 비로소 임차보증금에 대한 지연손해금의 지급을 청구할 수 있다.
임대차보증금반환
서울중앙지방법원 · 2024나3298
【원고, 피항소인】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호) 【피고, 항소인】 피고 (소송대리인 법무법인 열린, 담당변호사 정충진) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결 【변론종결】2024. 10. 25. 【주 문】 1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 청구취지: 피고는 원고에게 82,276,554원 및 이에 대하여 2021. 7. 20.부터 이 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 항소취지: 제1심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다. 【이 유】1. 제1심판결의 인용 피고의 항소이유와 추가 증거를 고려하더라도, 이 법
구상금
대법원 · 2024다249378
[1] 주택 임차인이 법인인 경우, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항이 적용되는지 여부(원칙적 소극) / 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우, 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하는지 여부(원칙적 소극) [2] 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 위 인수가 면책적 채무인수라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있는 경우, 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하기 위한 요건(=채권자인 임차인의 승낙) 및 이때 임차인의 승낙은 묵시적 의사표시로도 가능한지 여부(적극) / 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황인 경우, 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 단정할 수 있는지 여부(소극)
손해배상(기)[공인중개사가 부동산 중개 과정에서 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 인정되는지 여부가 문제된 사건]
대법원 · 2024다239364
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있다. 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면, 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서, 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다. 그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 당사자의 의사, 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부, 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 위와 같은 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로, 중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.
부당이득금[상속재산분할심판에 따른 공동상속인들 사이의 법률관계에서 반환한 임대차보증금 및 납부한 재산세의 구상권 행사 여부가 문제된 사건]
대법원 · 2023다318857
[1] 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 정하고 있다. 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다. 불가분채무자가 변제 등으로 공동면책을 얻은 때에는 다른 채무자의 부담부분에 대하여 구상할 수 있다. 민법 제1007조는 "공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리·의무를 승계한다."라고 정하는데 위 조항에서 정한 ‘상속분’은 법정상속분을 의미한다. 따라서 임대인 지위를 공동으로 승계한 상속인 중 1인이 변제 등으로 공동면책을 얻은 때에는 다른 공동상속인들을 상대로 법정상속분에 따라 구상할 수 있다. [2] 상속재산분할심판에서 분할대상 상속재산 중 특정 상속재산을 공동상속인 중 1인의 단독소유로 하고 그의 구체적 상속분과 그 특정 상속재산의 가액과의 차액을 현금으로 정산하는 방법(이른바 대상분할의 방법)으로 상속재산을 분할하였는데 그 특정 상속재산이 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물인 경우 그 공동상속인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 다른 공동상속인들은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그런데 상속재산분할심판에서 임대차보증금반환채무가 분할대상에서 제외된 가운데 임대차 목적물을 단독으로 상속받게 된 공동상속인이 그 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하면서 다른 공동상속인들에게는 이러한 채무인수를 고려하지 않은 방식에 따라 산정된 차액을 지급하게 되면, 그는 본래 상속재산분할에서 의도되었던 것보다 과도한 부담을 안을 수 있어 부당하다. 이러한 경우 다른 공동상속인들이 임대차보증금반환채무를 면하는 것을 정당화할 만한 특별한 사정이 없는 한 공동상속인들 사이에서는 임대차보증금반환채무에 관하여 법정상속분에 따른 내부적 부담부분이 그대로 유지되고, 그 임대차 목적물을 단독소유하게 된 공동상속인이 나중에 임대차보증금을 반환한 때에는 다른 공동상속인들을 상대로 구상할 수 있다. [3] 민법 제1007조는 "공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리·의무를 승계한다."라고 정하는데, 위 조항에서 정한 ‘상속분’은 법정상속분을 의미하므로 일단 상속이 개시되면 공동상속인은 각자의 법정상속분 비율에 따라 모든 상속재산을 승계한다. 또한 민법 제1006조는 "상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다."라고 정하므로, 공동상속인들은 상속이 개시되어 상속재산의 분할이 있을 때까지 민법 제1007조에 기하여 각자의 법정상속분에 따라 이를 공유한다. 그리고 공유물에 관계되는 지방세는 공유자가 연대하여 납부할 의무를 지고, 이에 관하여는 출재채무자의 구상권에 관한 민법 제425조를 준용한다(지방세기본법 제2조 제1항 제22호, 제44조 제1항, 제5항). 한편 민법 제1015조는 "상속재산의 분할은 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다."라고 규정함으로써 상속재산분할의 소급효를 인정하고 있으나, 상속재산분할에 소급효가 인정된다고 하더라도, 상속개시 이후 공동상속인들이 상속재산의 공유관계에 있었던 사실 자체가 소급하여 소멸하는 것은 아니다. 따라서 위와 같이 공동상속인들이 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 공유하는 동안 상속재산에 부과된 재산세는 공동상속인들이 연대하여 납부할 의무를 지고, 그중 1인이 위 재산세를 납부함으로써 공동면책을 얻었다면 그 공동상속인은 특별한 사정이 없는 한 다른 공동상속인들을 상대로 각자의 법정상속분에 따라 구상할 수 있다. 그리고 구상을 하지 않은 상태에서 상속재산분할 절차가 진행되는 경우 그 절차에서 위와 같이 납부된 재산세가 고려될 수 있으나, 이에 대한 고려가 이루어지지 않았다면 그 상속재산을 재산세를 납부한 공동상속인의 단독소유
취득세 등 부과 처분 취소
서울행정법원 · 2023구단71547
【심급】 1심 【세목】 취득세 【주문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【이유】 1. 처분의 경위 가. 원고는 2022. 4. 28. 원고의 부친 ○○○와 사이에, ○○○로부터 서울 강서구 ○○○ 1490, 907동 901호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 증여받되, 원고가 임차인에 대한 3억 5,000만 원 상당의 임대차보증금반환채무(이하 ‘이 사건 보증금반환채무’라 한다)를 인수하기로 하는 내용의 부담부증여계약(이하 ‘이 사건 부담부증여계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 2022. 6. 3. 구 지방세법(2023. 3. 14. 법률 제19230호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조의2 제2항에 의하여 조정대상지역 내 3억 이상의 주택 무상취득에 따른 1
건물인도[‘최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 특약의 의미가 문제된 사건]
대법원 · 2024다209769
[1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 甲 등이 乙에게 甲 등이 소유하는 상가건물을 임대하면서 계약서에 ‘계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 내용을 특약으로 정하였는데, 乙이 甲 등에게 차임과 관리비 등을 납부하지 않자, 甲 등이 乙을 상대로 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구한 사안에서, 통상의 임대차계약이 기간만료나 해지 등으로 종료한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환을 동시에 이행하는 방식으로 임대차 관계를 청산하므로, 위 특약의 앞부분인 "계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따른다." 부분의 의미는 임대인과 임차인 중 일방이 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 상대방을 상대로 임대차 관계의 청산을 소구하는 경우, 그 소송에서의 법원의 판결에 따라 임대차 관계를 존속하거나 청산하겠다는 취지로 해석되는데, 위 특약의 뒷부분인 "최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다." 부분으로 말미암아 乙이 판결 확정시까지 甲 등의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있다고 해석하게 되면, 위 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하더라도 甲 등의 위 건물 인도청구를 기각할 수밖에 없는바, 이는 법원이 임대차가 종료되었다고 판단하였음에도 임대차 관계가 청산되지 못하는 결과가 되어 부당할 뿐만 아니라, 계약당사자가 위 특약의 앞부분을 통해 달성하려는 ‘재판절차를 통한 임대차 관계 청산’이라는 목적에 부합하지 않는 점, 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 임차인의 권능은 임대차 관계가 존속함을 전제로 인정되는 것이 통상적이므로, 임차인이 임대차 종료 이후에도 임대차 관계의 존속을 전제로 하는 사용수익권을 갖는다는 의미로 위 특약을 해석하는 것은 계약당사자의 진정한 의사는 물론 일반적인 거래의 관행에도 부합하지 않는 점, 위 특약 중 "최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다." 부분을 위 임대차계약의 해지 여부가 다투어지는 판결 확정시까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 경우, 임대인인 甲 등으로서는 위 건물의 인도청구 부분에 관하여 청구기각 확정판결을 받은 다음 재차 乙을 상대로 임차목적물의 반환을 구하는 소를 제기하여야 하므로 분쟁의 일회적 해결 및 소송경제에 반할 뿐만 아니라, 재판절차를 거쳤음에도 그 법적 지위가 여전히 불안정한 상태에 놓이게 되어 당사자가 임대차 관계를 위와 같이 비효율적이고 불안정한 방식으로 청산하기로 약정하였다고 해석하는 것은 거래의 통념과 경험칙에 반하는 점 등에 비추어, "최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다." 부분의 의미는 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가
수익금
대법원 · 2021다261704
[1] 금전채권에 대한 압류명령이 있으면 제3채무자는 채무자에 대한 지급이 금지되고, 채무자는 채권의 처분과 영수가 금지되므로(민사집행법 제227조 제1항), 채무자는 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위를 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다. 다만 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자의 처분까지도 구속하는 효력은 없다. [2] 위탁자가 금전채권을 담보하기 위하여 그 금전채권자를 우선수익자, 위탁자를 수익자로 하여 위탁자 소유의 부동산을 신탁법에 따라 수탁자에게 이전하면서 채무불이행 시에는 신탁부동산을 처분하여 수령한 대금으로 우선수익자에게 채권 금액 상당을 지급하고 나머지를 위탁자에게 반환하기로 하는 내용의 담보신탁을 한 경우, 신탁부동산의 처분대금에서 신탁계약과 관련된 비용 및 보수, 신탁부동산에 관한 임대차보증금 등의 지급에 사용하고 남은 돈에 대하여, 우선수익자는 일정 한도 내에서 자신의 채권 금액 상당을 청구할 수 있는 수익채권을 가지고, 위탁자는 우선수익자의 채권 금액을 차감한 잔여대금 상당을 청구할 수 있는 채권(이하 ‘잔여대금 채권’이라고 한다)을 가진다. 이러한 담보신탁에서 수익자를 새로 지정하거나 변경할 권한을 가진 위탁자가 다른 금전채권을 담보하기 위하여 그 채권자를 우선수익자로 추가 지정하면, 그 우선수익자는 우선수익권의 범위 내에서 수익채권을 취득하고, 위탁자가 가진 잔여대금 채권은 새로운 우선수익자의 수익채권 상당액만큼 감소하게 된다. 이처럼 담보신탁에서 위탁자가 우선수익자를 추가하는 행위는 위탁자의 잔여대금 채권 중에서 새로운 우선수익자의 수익채권에 상응하는 부분에 대하여 그 수익자에게 우선적 지위를 부여하면서 해당 채권을 처분하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 위탁자의 잔여대금 채권이 압류된 후에 우선수익자를 추가로 지정하는 행위는 위탁자가 가지는 잔여대금 채권 중 새로운 우선수익자의 수익채권 상당액을 그 우선수익자에게 처분함으로써 피압류채권을 감소시키는 행위에 해당하여 압류의 처분금지 효력에 반하므로, 이러한 행위로 압류채권자에게 대항할 수 없다. [3] 압류의 처분금지 효력은 절대적인 것이 아니고, 채무자의 처분행위 또는 제3채무자의 변제로써 처분 또는 변제 전에 집행절차에 참가한 압류채권자나 배당요구채권자에게 대항하지 못한다는 의미로서 상대적 효력을 가진다. 채무자가 채권을 처분하기 전에 먼저 압류한 채권자에게는 그 처분으로 대항할 수 없다. [4] 부동산 담보신탁의 위탁자인 甲 주식회사가 수탁자인 乙 신탁회사에 대하여 가지는 신탁부동산 처분대금의 정산 후 잔여대금 채권 전부에 대해 丙 주식회사에 의한 선행 압류·추심명령이 내려져 효력이 발생한 후에 甲 회사가 丁 주식회사를 2순위 우선수익자로 추가 지정하여 피압류채권인 잔여대금 채권의 일부를 처분하였고, 그 후 다른 일반채권자들이 잔여대금 채권에 대해 후행 압류·추심명령을 받았는데, 乙 회사가 잔여대금 채권을 처분된 부분과 처분되지 않은 부분으로 나누어 丁 회사를 피공탁자에 포함시키지 않은 집행공탁을 함에 따라 丁 회사가 배당절차에서 전혀 배당받지 못하자, 丁 회사가 신탁부동산 처분대금 중 후행 압류채권자에게 안분된 몫은 후행 압류에 대항할 수 있는 丁 회사가 흡수할 수 있으므로 丁 회사의 2순위 우선수익권 상당액이 丁 회사의 몫으로 지급 내지 배당되어야 한다고 주장하면서 乙 회사와 丙 회사를 상대로 2순위 우선수익권 상당액의 지급을 구한 사안에서, 甲 회사가 丁 회사를 2순위 우선수익자로 추가 지정하여 선행 압류·추심명령의 피압류채권인 잔여대금 채권 중 일부를 처분한 것은 선행 압류명령의 효력에 반하는 것이어서 丁 회사는 선행 압류채권자인 丙 회사에 대항할 수 없다고 한 다음, 잔여대금 채권 중 우선수익자 추가 지정행위로 처분된 부분은 후행 압류의 효력이 미치지 않아 선행 압류채권자로서 丁 회사가 대항할 수 없는 丙 회사가 전액을 지급 내지 배당받을 수 있고, 잔여대금 채권 중 우선수익자 추가 지정행위로 처분되지 않은 부분은 선행 압류채권자인 丙 회사와 후행 압류채권자들이 각자의 채권액에 따라 안분하여
건물인도
대법원 · 2022다228667
[1] 임대차계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있는 경우, 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유가 불법행위를 구성하는지 여부(원칙적 적극) [2] 상가 임차인 甲이 임대차계약이 종료된 이후에도 상가에서 영업을 하면서 목적물의 인도를 거부하자 임대인 乙이 甲을 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 잔액이 남아 있어 甲의 동시이행항변권이 존재하므로 甲의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도, 그 이후 甲이 계속하여 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 甲이 동시이행항변권을 상실하므로 甲의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
보험금
대법원 · 2024다215542
[1] 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 위 주택 양도에도 불구하고 소멸하지 아니한다. [2] 면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제 되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수 가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. [3] 한국전력공사가 甲으로부터 아파트를 임차한 후, 乙 주식회사와 전세금보장신용보험계약을 체결하였고, 임대차기간 중에 甲이 丙에게 위 아파트의 소유권을 이전하면서, 매매계약서에 丙이 매매대금에서 위 임대차보증금을 제외한 나머지 금액만 지급하기로 하고 ‘임차인－한국전력공사와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다.’는 내용의 인수조항을 기재하였는데, 이후 임대차가 종료되었지만 한국전력공사가 보증금을 반환받지 못하자 乙 회사를 상대로 임대차보증금에 상당하는 보험금의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 이에 乙 회사가 위 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 한국전력공사가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 위 인수조항에는 丙이 임대인의 지위와 의무를 인수한다는 취지가 포함되어 있으나, 이를 넘어서서 甲이 채권자인 한국전력공사에 대한 관계에서도 채무를 면한다는 취지가 명시적으로 포함되어 있지는 않으며, 채무인수가 면책적 인수인지, 병존적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 병존적으로 인수하였다고 보아야 하는 점, 한국전력공사는 원칙적으로 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없는 법인이고, 甲이나 丙으로부터 전세권 등 임대차보증금 반환을 담보할 수 있는 수단을 별도로 제공받지 못한 상황에서 한국전력공사의 승낙으로 면책적 채무인수의 효과가 발생하면 한국전력공사의 채권 실현 여부는 새로운 채무자인 丙의 자력이나 채무이행의 성실성에 달려있는바, 丙의 자력은 한국전력공사의 면책적 채무인수 승낙에 중요한 고려 요소인데, 한국전력공사가 위 매매계약 무렵 승낙을 할 것인지 결정하기 위해 丙의 자력을 조사하거나 확인하였다는 사정은 발견되지 않고, 한국전력공사는 매매계약서 사진을 받아보기 전까지는 매수인이 누구인지도 정확히 몰랐던 것으로 보이며, 매매계약 당시 甲이 면책적 채무인수에 대하여 한국전력공사에 구체적으로 설명하였다거나 승낙을 명시적으로 요구하지도 않았던 점 등을 종합하면, 한국전력공사가 乙 회사의 임대차보증금 반환의무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으
보증금반환
서울북부지법 · 2023가단124967
甲과 임대차계약을 체결하고 甲 소유 아파트에 입주한 乙이 위층 세대와의 층간소음 문제를 이유로 甲에게 임대차계약의 합의해지를 요구하였다가 거절당하자, 입주 후 지속적으로 ‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’이 정한 기준을 초과하는 층간소음이 발생하여 임차인이 정신적 고통을 받고 있는데도 임대인인 甲이 아무런 조치를 취하지 않아 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무와 수선의무를 위반하였다며 甲을 상대로 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 보증금 반환을 구한 사안이다. 임대인에게는 임대차 존속기간 중 목적물을 임차인의 사용·수익에 필요한 상태로 유지시킬 적극적 의무와 임차목적물의 파손이나 기타 장해가 발생하여 임차인이 임차목적물을 사용·수익하지 못할 경우 이를 수선할 의무가 있다고 한 다음, 층간소음과 같은 외부적 요인과 관련된 장해는 임차목적물의 성능과 관련된 것이므로 관련 법령에서 정한 기준이 있다면 이를 기준으로 사용·수익의 장해 여부나 수선 필요성을 판단하여야 하는데, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것) 제31조에 근거하여 시행된 구 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’(2005. 6. 30. 대통령령 제18929호로 개정되기 전의 것) 제14조 제3항에서 정한 층간소음 관련 기준은 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에 부과된 건축기준으로서 공동주택 소유자에게 부과되는 의무가 아니고, 공동주택관리법 제20조 제5항에 따라 제정된 ‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’ 제3조 [별표]에서 정한 기준은 공동주택 사용자 사이에 준수하여야 행위기준이지 공동주택이 준수하여야 할 물적 기준이라고 볼 수 없으므로, 임대인인 甲이 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무나 수선의무를 위반하였다고 볼 수 없다는 이유로 乙의 청구를 기각한 사례이다.
보증금반환
서울북부지법 · 2023가단124967
甲과 임대차계약을 체결하고 甲 소유 아파트에 입주한 乙이 위층 세대와의 층간소음 문제를 이유로 甲에게 임대차계약의 합의해지를 요구하였다가 거절당하자, 입주 후 지속적으로 ‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’이 정한 기준을 초과하는 층간소음이 발생하여 임차인이 정신적 고통을 받고 있는데도 임대인인 甲이 아무런 조치를 취하지 않아 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무와 수선의무를 위반하였다며 甲을 상대로 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 보증금 반환을 구한 사안이다. 임대인에게는 임대차 존속기간 중 목적물을 임차인의 사용·수익에 필요한 상태로 유지시킬 적극적 의무와 임차목적물의 파손이나 기타 장해가 발생하여 임차인이 임차목적물을 사용·수익하지 못할 경우 이를 수선할 의무가 있다고 한 다음, 층간소음과 같은 외부적 요인과 관련된 장해는 임차목적물의 성능과 관련된 것이므로 관련 법령에서 정한 기준이 있다면 이를 기준으로 사용·수익의 장해 여부나 수선 필요성을 판단하여야 하는데, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것) 제31조에 근거하여 시행된 구 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’(2005. 6. 30. 대통령령 제18929호로 개정되기 전의 것) 제14조 제3항에서 정한 층간소음 관련 기준은 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에 부과된 건축기준으로서 공동주택 소유자에게 부과되는 의무가 아니고, 공동주택관리법 제20조 제5항에 따라 제정된 ‘공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’ 제3조 [별표]에서 정한 기준은 공동주택 사용자 사이에 준수하여야 행위기준이지 공동주택이 준수하여야 할 물적 기준이라고 볼 수 없으므로, 임대인인 甲이 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무나 수선의무를 위반하였다고 볼 수 없다는 이유로 乙의 청구를 기각한 사례이다.
특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)·사기·유사수신행위의규제에관한법률위반
대법원 · 2023도17200
[1] 재물에 대한 사용·수익권이 형법 제347조 사기죄에서 보호하는 재산상의 이익에 포함되는지 여부(소극) [2] 피고인이 피해자에게 자신의 오피스텔을 임대하였다가 임대차계약이 해지된 후 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없음에도, 이체 한도 제한으로 임대차보증금 일부만 반환하고 나머지는 추후 반환하겠다고 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로 하여금 공인중개사에게 오피스텔 비밀번호를 알려주게 하여 새로운 임차인이 오피스텔로 이사가게 함으로써 피해자로부터 오피스텔에 관한 점유권을 편취하였다는 공소사실로 기소된 사안에서, 피해자가 피고인으로부터 임차한 오피스텔을 점유하며 이를 사용·수익하다가 피고인의 말에 속아 나머지 임대차보증금을 반환받지 않고 오피스텔의 점유권을 피고인에게 이전했더라도 사기죄에서 재산상의 이익을 처분하였다고 볼 수 없어 사기죄는 성립하지 않는다고 한 사례
임대차보증금반환
대법원 · 2023다202228
甲 은행이 乙에게 대출을 하면서 乙의 丙에 대한 임대차보증금반환채권에 관하여 근질권설정계약을 체결하였는데, 계약 조항에 ‘임대차계약의 기간연장, 갱신을 한 때에는 그 위에도 근질권의 효력이 미친다.’고 규정하고 있었고, 丙은 근질권설정계약을 이의 없이 승낙하면서 甲 은행으로부터 ‘질권설정승낙서 및 임차보증금반환확약서’를 받아 서명 후 甲 은행에 교부하였는데, 위 서류 말미에는 "자동연장특약: 임대차계약이 만료되어 동일한 임대인과 임차인이 위 기재된 임대차내역과 동일한 임차조건으로 재계약(갱신)이 된 경우 해당 질권설정에 대한 승낙내용은 재계약된 임차기간에 동일하게 적용됩니다."라는 문구가 부동문자로 기재되어 있었으며, 그 후 甲 은행과 乙이 임대차보증금반환채권에 관한 근질권설정계약서를 다시 작성하였으나 丙이 별도로 승낙하지는 않았는데, 임대차 해지 후 甲 은행이 丙을 상대로 근질권설정계약에 따른 보증금 반환을 구한 사안에서, 위 조항 및 특약의 존부와 무관하게 甲 은행은 사전동의한 기간만료 후 근질권을 실행하여 丙에게 피담보채권액 상당의 임대차보증금의 반환을 구할 수 있고, 위 조항 및 특약이 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제6호의 적용대상이 된다거나 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항으로 볼 수 없다고 한 사례
임대차보증금등반환청구의소
대법원 · 2023다258672
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
소유권이전등기
대법원 · 2023다271491
[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법 [2] 매수인 甲과 매도인 乙이 매매대금을 임대차보증금보다 더 적은 금액으로 하는 부동산 매매계약을 체결하면서 ‘임대차보증금은 현 상태에서 매수인이 승계하고, 계약금은 계약 시 매수인이 지급하며, 부동산 인도일에 잔금과 임대차보증금의 차액에 해당하는 금액을 매도인이 매수인에게 지급한다.’고 정하였고, 위 매매계약에는 ‘중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.’는 내용의 약정해제 조항이 있는데, 乙이 위 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하자, 甲이 계약금의 지급과 임대차보증금 반환채무의 승계로 매매대금 지급의무를 모두 이행하였으므로 乙이 위 약정해제 조항에 따라 계약을 해제할 수 없다며 乙을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 구한 사안에서, 甲이 임대차보증금 반환채무를 계약 체결일에 승계한 것이 아니라 잔금 지급일에 잔금 지급을 대신하여 임대차계약을 승계하면서 전체 금전관계를 정산하기로 약정한 것으로 보아야 하므로, 乙은 위 약정해제 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 한 사례
임대차보증금반환
서울중앙지방법원 · 2022가단5265355
【원 고】 서울보증보험 주식회사 (소송대리인 변호사 송동호) 【피 고】 피고 (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 박성혜) 【변론종결】2023. 11. 8. 【주 문】 1. 피고는 원고에게 82,276,554원 및 이에 대하여 2021. 7. 20.부터 2022. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】1. 기초사실 가. 소외 1은 2017. 2. 8. 소외 2와 소외 2 소유의 천안시 서북구 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임대차보증금 95,000,000원, 임대차기간 2017. 2. 27.부터 2019. 2. 26.
임대차보증금[다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건]
대법원 · 2023다259743
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 나아가 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다. [2] 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. [3] 공인중개사법에 따른 중개업자인 甲이 乙의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 다가구주택에 설정된 근저당권의 채권최고액과 실제 피담보채무액은 고지·설명하였으나, 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 설명하거나 근거자료를 제시하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 임대인으로부터 구두로 확인받은 임차보증금 총액만을 기재하였는데, 이후 다가구주택에 대하여 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 乙보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액이 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액을 훨씬 초과하고 있었으며, 다가구주택은 감정평가액보다 낮은 가격에 매각되어 乙이 배당절차에서 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 甲이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 금액이 전부로 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였으며, 중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 하는데도, 甲은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 乙로서는 이러한 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 큰데도, 甲이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 본 원심판단에 법리
임대차보증금반환
대법원 · 2023다257600
상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다. 위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법 취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.
부당이득금·보증금반환
대법원 · 2022다246610, 246627
임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는지 여부(적극)
임차보증금반환·차임연체료및손해배상금
대법원 · 2023다236566, 236573
[1] 계약의 합의해지의 의의 및 요건 / 계약의 합의해지가 묵시적으로 이루어질 수 있는지 여부(적극) 및 이를 인정하기 위한 요건 [2] 계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우, 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의해지가 성립하는지 여부(적극) / 당사자 사이에 계약을 종료시킬 의사가 일치되었으나 계약 종료에 따른 법률관계가 당사자들에게 중요한 관심사이고 그러한 법률관계에 관하여 아무런 약정이 없는 경우, 합의해지가 성립하였다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이러한 법리는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약 자체를 종료시킬 의사가 일치되었으나 그 종료에 따른 임차보증금 반환 분쟁이 해결되지 않은 경우에도 적용되는지 여부(적극)
보증금반환[신탁된 부동산의 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 주의의무가 문제된 사건]
대법원 · 2023다224327
[1] 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 또한 공인중개사법 제25조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제21조 제1항 제2호에 의하면, 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다. 이와 같은 각 법령의 규정 내용, 특히 부동산중개 전문가로서의 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등에 비추어, 신탁관계가 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐, 중개의뢰인에게 신탁원부를 제시하고, 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉 대상 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다. [2] 甲이 공인중개사인 乙의 중개로 丙 주식회사와 부동산 임대차계약을 체결하는 과정에서 乙이 위 부동산이 丁 주식회사에 신탁된 부동산임을 설명하였고, 이에 특약사항으로 임대인이 임차인의 잔금 지급과 동시에 신탁사항 및 소유권 이외의 권리사항을 말소하기로 정하였는데, 잔금 지급 후에도 丙 회사가 신탁등기 말소의무를 이행하지 아니하자 甲이 임대차계약을 해지하였으나 丙 회사는 임대차보증금 일부만 반환하였고, 이에 甲이 乙 등을 상대로 공인중개사법 제30조 제1항 등에 따른 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 신탁관계에 관한 조사·확인을 거쳐 甲에게 신탁원부를 제시하거나 부동산 소유자가 丙 회사가 아닌 丁 회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없고, 특히 임차인에게는 임대차관계 종료 시에 임대차보증금을 반환받는 것이 매우 큰 관심사이자 그 반환을 받지 못할 위험 유무가 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 乙이 부동산의 권리관계에 관하여 성실하고 정확하게 설명하였다면 甲이 丙 회사와 임대차계약을 체결하지 않았거나 신탁등기를 말소받기도 전에 미리 임대차보증금을 지급하지 않았을 가능성이 크므로, 乙에게는 선관주의의무나 공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있고, 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 볼 여지가 있으며, 甲이 신탁등기 말소 없이 임대차보증금을 먼저 지급하였더라도 그로 인하여 乙의 과실과 임대차보증금을 반환받지 못한 甲의 손해 사이에 상당인과관계가 단절된다고 할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
사기·전자금융거래법위반·부동산실권리자명의등기에관한법률위반
대법원 · 2022도16422
[1] 사기죄의 요건으로서 ‘부작위에 의한 기망’의 의미 및 이때 법률상 고지의무가 인정되는 범위 / 법률상 고지의무의 근거가 되는 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 관한 사실을 주장·증명할 책임의 소재(=검사) [2] 피고인들이 자신들의 보유 자금은 전혀 없이 오피스텔 등을 인수한 후 매매대금보다 고액인 전세보증금과 매매대금과의 차액 상당의 금원인 전세차익금을 수령하여 분배하고, 인수한 오피스텔 등의 임대차 존재 사실을 숨기고 근저당권을 설정해주는 방법으로 대출을 받아 활용할 계획이었을 뿐, 전세보증금 상당액을 변제할 자력이 없으며, 전세보증금 반환채무의 이행을 정상적으로 인수할 의사나 능력이 없었음에도 불구하고, 매도인인 피해자들에게 이와 같은 사실을 전혀 고지하지 아니한 채 정상적인 계약인 것으로 피해자들을 기망하여 오피스텔 등의 매물과 전세차익금을 편취하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 오피스텔 등의 매수 당시 피고인들에게 전세보증금 상당액의 변제자력 등에 관한 고지의무가 있었다거나, 피해자들이 피고인들의 변제자력 등을 착오한 상태에서 임대차 목적물을 매도한 것으로 단정하기 어렵다는 이유로, 이와 달리 보아 공소사실을 유죄로 판단한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례
임대차보증금
대법원 · 2020다276914
[1] 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우, 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 적극) [2] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지 여부(적극)
임대차보증금반환
서울중앙지방법원 · 2022나61993(반소)
【반소원고, 항소인】 주식회사 온그린푸드 (소송대리인 변호사 조창학) 【반소피고, 피항소인】 반소피고 (소송대리인 법무법인 유로 담당변호사 김화철) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2022가단5123215(반소) 판결 【변론종결】2023. 5. 26. 【주 문】 1. 반소원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 반소원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】[청구취지] 반소피고는 반소원고에게 37,380,000원 및 이에 대하여 2022. 3. 1.부터 이 사건 반소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(반소피고의 반소원고를 상대로 한 서울중앙지방법원 2021가단5283042 건물인도 청구의 본소는 취하되었다). [항
임대차보증금등반환청구의소
서울고등법원 · 2022나2043727
【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 신기선) 【피고, 항소인】 피고 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결 【변론종결】2023. 4. 14. 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 2. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는 원고에게 4,645,757원 및 이에 대하여 2021. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 1) 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 (주
대체적환취권청구의소
대법원 · 2020다277481
[1] 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제407조는 “파산선고는 채무자에 속하지 아니하는 재산을 파산재단으로부터 환취하는 권리에 영향을 미치지 아니한다.”라고 규정하여 채무자에 속하지 않는 재산을 파산절차에 의하지 않고 파산관재인으로부터 환취할 권리를 보장한다. 그런데 채무자 또는 파산관재인이 환취권의 목적인 재산을 처분하여 파산재단 중에 현존하지 않는 경우 그 재산 자체를 환취할 수 없다. 이때 원칙적으로 환취권자는 채무자가 파산선고 전에 처분한 경우에는 부당이득반환청구권을 파산채권으로 행사할 수밖에 없고(채무자회생법 제423조), 파산관재인이 처분한 경우에는 부당이득반환청구권을 재단채권으로 행사할 수 있으나(채무자회생법 제473조 제5호) 파산재단이 부족한 때에는 재단채권이라도 완전한 만족을 얻을 수 없다. 이에 환취권자를 보호하기 위하여 채무자회생법 제410조 제1항은 “채무자가 파산선고 전에 환취권의 목적인 재산을 양도한 때에는 환취권자는 반대급부의 이행청구권의 이전을 청구할 수 있다. 파산관재인이 환취권의 목적인 재산을 양도한 때에도 또한 같다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항의 경우 파산관재인이 반대급부의 이행을 받은 때에는 환취권자는 파산관재인이 반대급부로 받은 재산의 반환을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 이와 같이 환취권자가 양도된 환취권의 목적인 재산에 관한 반대급부 이행청구권의 이전 또는 반대급부로 받은 재산의 반환을 청구할 수 있는 권리를 ‘대체적 환취권’이라고 한다. 파산관재인이 환취권의 목적인 재산을 양도하였으나 양수인이 반대급부를 이행하지 않은 경우 환취권자는 파산관재인에게 반대급부 이행청구권의 이전을 청구할 수 있다(채무자회생법 제410조 제1항). 만약 파산관재인이 환취권의 목적인 재산을 환취권의 목적이 아닌 다른 재산과 한꺼번에 양도하면서 각각의 반대급부를 특정하지 않은 경우 환취권자는 전체 반대급부의 이행청구권 중 환취권의 목적인 재산의 가치에 상응하는 부분에 한하여 대체적 환취권을 행사할 수 있다. [2] 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권·질권·저당권·‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 당연히 별제권을 가지고[채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제411조], 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 이를 행사할 수 있다(채무자회생법 제412조). 별제권은 특정한 재산이 파산재단에 속하는 것을 전제로 해당 재산으로부터 우선적으로 피담보채권을 변제받는 권리이므로, 환취권의 목적이 아닌 재산으로서 파산재단에 속하는 재산에 대하여만 인정된다. 채무자회생법 제422조 제1호는 ‘파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때’를 상계금지사유로 규정하고 있다. 이는 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들보다 우선하여 변제하는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로, 이를 방지하기 위하여 상계를 금지하고 파산절차에 의하여 파산채권을 행사하도록 한 것에 그 목적이 있다. 이 법리는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자와 파산관재인이 상계의 합의를 한 경우에도 마찬가지로 봄이 타당하다. 한편 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에, 주택임차인은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금 반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다. 이러한 임차인은 파산절차에서 별제권자에 준하는 지위에 있으므로, 파산관재인이 임차인에게 임대주택을 처분하면서 채무자회생법 제492조 제14호에 따라 ‘별제권의 목적의 환수’에 관한 파산법원의 허가
보증금반환·건물인도
대법원 · 2023다201218, 201225
주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극) 및 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)
건물인도
대법원 · 2022다286786
[1] 이행의 소는 청구권의 이행기가 도래한 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이지만, 이행기가 도래하더라도 채무자가 임의이행을 거부할 것이 명백히 예상되는 상황과 같이 예외적으로 채권자로 하여금 이행기에 이르러 소를 제기하게 하는 것보다 미리 집행권원을 확보하게 함으로써 이행기가 도래하면 곧바로 강제집행을 할 필요가 인정되는 경우를 대비하여 민사소송법 제251조에서 ‘장래이행의 소’를 정하였다. 장래이행의 소가 적법하기 위해서는 청구권 발생의 기초가 되는 법률상·사실상 관계가 변론종결 당시 존재하여야 하고, 그 상태가 계속될 것이 확실히 예상되어야 하며, 미리 청구할 필요가 인정되어야만 한다. 그런데 장래이행의 소는 통상적인 이행의 소의 예외에 해당하는 것일 뿐 채무자의 무자력에 따른 강제집행의 곤란에 대비하기 위해 마련된 것이 아니다. 더구나, 쌍무계약관계의 이행기가 도래하지 않은 상태임에도 당사자 일방에 대하여 선제적으로 집행권원을 확보할 수 있게 하는 것은 자칫 계약관계의 균형이 상실되어 상대방 당사자의 계약상 권리가 침해될 수 있을 뿐만 아니라 장래의 이행기에 이르기까지 발생할 수 있는 계약상 다양한 변화를 반영하지 못함으로써 이행기 당시 쌍방 당사자의 권리의무관계와 집행권원이 모순·충돌되는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 장래이행의 소의 적법 여부는 엄격한 기준에 따라 신중하게 판단하여야 한다. [2] 상가건물의 임대인인 甲이 임차인인 乙을 상대로 임대차계약이 기간만료로 종료됨을 이유로 건물 인도를 구하는 소를 제기하였는데, 제1심은 乙이 계약갱신요구권을 행사하였으므로 甲은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다는 이유로 甲의 청구를 기각하였고, 항소심에서 甲이 장래이행의 소로서 계약갱신요구권 행사에 따른 10년의 임대차기간이 만료하면 건물을 인도할 것을 구하는 예비적 청구를 추가한 사안에서, 乙이 적법한 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 유효하게 존속한 상태였는데도 甲이 임대차계약이 이미 종료되었음을 주장하면서 소를 제기하여 乙이 응소하였을 뿐 예비적 청구가 추가된 이후로도 乙은 건물 인도의무의 존부나 이행기의 도래 여부를 부정하거나 다툰 것으로 보이지 않고, 한편 甲이 원심 변론종결 직전에 예비적 청구를 인용하되 나머지 청구를 포기하는 내용의 ‘화해권고결정 요청서’를 제출하였으나, 위 요청서는 임대차보증금의 반환, 권리금 회수기회의 보장, 연체 차임 등의 문제에 관한 언급 없이 甲에게 건물에 관한 인도청구권에 대해서 집행권원을 부여하는 것으로만 되어 있어 乙로서는 甲의 제의에 적극적으로 응할 수 없었던 것으로 보이고, 오히려 甲은 향후 임대차계약 종료에 따른 권리의무관계와 법률관계를 전체적으로 일괄 해결하는 방식이 아니라 甲의 권리인 건물에 관한 인도청구권에만 국한하여 집행권원을 확보하려 하였는바, 이를 함부로 허용할 경우에는 현재 존속 중이고 상당기간 지속되어야 할 임대차계약관계의 균형이 상실됨은 물론 임대차계약의 종료 시점에 인정될 乙의 여러 권리가 침해될 가능성도 있어 보이므로, 乙이 ‘화해권고결정 요청서’를 수용하지 않았다고 하여, 건물 인도의무의 이행기가 도래하더라도 乙의 임의이행을 기대할 수 없는 경우에 해당하는 등 예비적 청구에 관하여 ‘미리 청구할 필요’가 있다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
구상금[주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사안]
대법원 · 2022다255126
주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속되는 한 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다. 이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
구상금등청구의소
서울중앙지법 · 2022가단5195562
보증보험사인 甲 주식회사가 피보증인 乙과 피보험자를 丙 은행으로 하는 개인신용보증보험계약을 체결하여 보험증권을 발행하자, 丙 은행이 이를 담보로 乙에게 돈을 대출한 다음 다시 乙로부터 위 채권에 대한 담보로 乙의 丁 주식회사에 대한 임대차보증금반환채권을 양도받았는데, 그 후 채무연체의 보험사고가 발생하자 甲 회사가 丙 은행에 보험금을 지급하고 丙 은행으로부터 위 임대차보증금반환채권을 양도받은 다음, 丁 회사를 상대로 ‘丁 회사는 乙로부터 임대부동산을 양도받음과 동시에 지급보험금 및 그 지연손해금을 한도로 乙과 공동하여 甲 회사에 임대차보증금에서 부동산의 인도 완료일까지 임대차계약에 따라 丁 회사가 乙에 대하여 갖는 일체의 채권을 공제한 나머지 돈을 지급하라.’는 내용의 청구취지로 보증금 반환을 구하는 소를 제기한 사안이다. 甲 회사는 丁 회사에 대하여, 乙의 丁 회사에 대한 부동산 인도를 동시이행관계에 있는 반대의무로 지정하되, 임대차보증금에서 丁 회사가 乙의 부동산 인도일까지 乙에 대하여 갖는 일체의 채권(액)을 공제한 돈을 지급할 것을 청구하고 있지만, 이 중 ‘丁 회사가 乙의 부동산 인도일까지 乙에 대하여 갖는 일체의 채권(액)’은 청구취지의 기재 자체로 명확하지 않고 청구원인이나 기록을 함께 보아도 여전히 특정할 수 없어서, 결국 甲 회사의 丁 회사에 대한 청구금액이 얼마인지는 소 제기 시점은 물론 변론종결 시점에도 특정할 수 없으므로, 위 소가 부적법하다고 한 사례이다.
임대차보증금반환
서울중앙지방법원 · 2022가단5123215(반소)
【반소원고】 주식회사 온그린푸드 (소송대리인 법무법인 율리 담당변호사 이형기) 【반소피고】 반소피고 (소송대리인 법무법인 유로 담당변호사 김화철) 【변론종결】2022. 9. 2. 【주 문】 1. 반소피고는 반소원고에게 3,616,000원과 이에 대한 2022. 3. 1.부터 2022. 9. 30.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 반소원고의 나머지 반소 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 9/10은 반소원고가, 나머지는 반소피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 반소피고는 반소원고에게 37,380,000원과 이에 대한 2022. 3. 1.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚
소유권이전등기
대법원 · 2022다203583
[1] 유언자가 임차권 또는 근저당권이 설정된 목적물을 특정유증하면서 유증을 받은 자가 그 임대차보증금반환채무 또는 피담보채무를 인수할 것을 부담으로 정한 경우, 유류분액을 산정하는 방법 / 부담부유증의 경우 유류분액을 산정함에 있어 반환의무자가 유증받은 재산의 시가 산정의 기준시기(=상속개시 시) 및 원물반환이 불가능하여 가액반환을 명하는 경우, 가액 산정의 기준시기(=사실심 변론종결 시) [2] 유류분반환청구권의 행사로 인하여 생기는 원물반환의무 또는 가액반환의무에 대한 지체책임의 발생시기 [3] 甲이 乙을 상대로 유류분반환청구의 소를 제기하면서 원물반환을 주장하다가 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 의하여 가액반환 청구를 예비적으로 추가하였는데, 원심이 가액반환을 명하면서 가액반환으로 인용한 원금 전부에 대하여 소장 부본 송달 다음 날부터 지연손해금의 지급을 명한 사안에서, 乙이 가액반환의무에 관하여 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음 날부터 지체책임을 지는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
건물인도
대법원 · 2022다230165
[1] 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택의 임차인이 공공주택사업자에 대한 임대차보증금반환채권을 자신의 대출채권자에게 양도하고, 대출금의 상환이 지체되면 대출채권자 또는 지정된 제3자에게 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 채권자가 대출금의 상환이 지체되었다는 이유로 임차인을 대위하여 공공임대주택의 임대차계약을 해지할 수 없다. ① 주거는 인간다운 생활을 위한 필수불가결한 요소이다. 헌법 제35조 제3항은 국가에 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부여하고 있고, 주거기본법 제2조는 국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리가 있음을 규정하고 있다. 공공주택 특별법은 위와 같은 국가의 의무를 실현하고 국민의 주거권을 보장하기 위하여 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련되었다. ② 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택에 관해서는 같은 법 제49조의3 제1항, 같은 법 시행령 제47조 제1항, 제2항 및 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식]) 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 특히 위 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. 설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부하여 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도, 그러한 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 위와 같은 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효라고 보아야 한다. ③ 공공주택 특별법이 적용되어 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결한 경우 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다. ㉠ 공공임대주택의 경우 임대의무기간 동안 매각이 제한되고(공공주택 특별법 제50조의2 제1항), 임대인은 임대의무기간 동안 임대차계약의 해제, 해지, 재계약 거절의 사유가 제한되며, 이를 통해 임대의무기간 동안 임차권의 존속이 보장되고 임차인의 주거생활 안정을 도모하게 되는바, 임차인의 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 임차권의 존속 보장을 통한 주거생활의 안정 도모라는 공공주택 특별법의 근본적인 내용을 해할 우려가 있다. ㉡ 임대 후 분양전환을 목적으로 건설된 공공건설임대주택에 거주하는 임차인은 일정한 경우 당해 임대주택을 우선 분양전환받을 권리가 있고(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호), 이는 임차인에게 우선적으로 당해 임대주택의 소유권 취득 기회를 부여함으로써 서민의 주거안정에 기여하는 조항인바, 임대차계약 중도 해지권의 대위 행사를 허용할 경우 임차인의 의사와 무관하게 위와 같은 우선 분양전환권을 상실케 하는 결과가 된다. ㉢ 임차인의 중도 해지권은 경제력 향상 등으로 공공임대주택에서의 거주 필요성이 사라지는 등 사정변경이 발생한 경우 임차인으로 하여금 언제든 임대차계약의 구속에서 벗어나 용이하게 주거를 이동할 수 있게끔 임차인 보호를 위해 마련된 조항인바, 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위 행사할 수 있도록 하는 것은 중도 해지권을 둔 취지에도 반한다. [2] 채권자대위권은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리로서 채무자에 대하여 채권을 행사할 수 있음이
기타(금전)
대법원 · 2019다219953
[1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 소극) [2] 甲이 아파트 단지 내 상가를 분양받은 후 乙과 임대차계약을 체결하면서 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약을 하였고, 乙은 甲에게 계약금과 별도로 권리금을 지급하였는데, 이후 乙이 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 甲에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구한 사안에서, 甲 측의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 한 甲은 원칙적으로 乙에게 권리금을 반환할 의무가 없다고 한 사례
부당이득금·부당이득금·임대보증금등청구의반소
대법원 · 2016다255361, 255378, 255385
[1] 공공건설임대주택의 임대보증금과 임대료의 상한을 정한 구 임대주택법령의 규정이 효력규정인지 여부(적극) 및 임대주택의 임대보증금과 임대료를 정한 약정 중 위 규정의 한도액을 초과하는 부분의 효력(무효) [2] 민간 임대사업자가 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항을 위반하여 최초의 임대보증금을 정해 임대차계약을 체결한 경우, 그 상한을 초과하는 부분의 효력(무효) 및 이는 임대보증금이 전환임대보증금인 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) [3] 민법 제138조에 따른 무효행위의 전환에서 다른 법률행위를 하였을 것인지에 관한 당사자 의사의 의미와 그 판단 기준 [4] 공공건설임대주택의 임대사업자인 甲 주식회사가 임차인인 乙 등으로부터 임대보증금 약정 중 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분은 강행법규에 반하여 무효이므로 그 부분 보증금을 부당이득으로 반환하라는 소를 제기당하자, 무효행위 전환의 법리에 따라 위 초과 부분의 임대보증금 약정이 무효임을 알았더라면 그 부분에 상응하는 임대료를 지급하는 내용의 임대차계약을 체결하였을 것이라며 임대료 채권과 부당이득반환채권 간의 예비적 상계항변을 한 사안에서, 임대차계약 당시 임대보증금을 정하게 된 법률행위의 경위와 내용, 거래관행과 신의성실의 원칙에 비추어 보면, 당사자들이 임대보증금 약정 중 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분이 무효임을 알았다면 무효로 되는 임대보증금의 액수에 해당하는 만큼 임대료를 지급하는 계약의 체결을 의욕하였을 것이라고 볼 여지가 있는데도, 이와 달리 보아 예비적 상계항변을 배척한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례 [5] 구 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이 되기 위한 요건 / 구 신탁법상 신탁의 의미와 효력
토지인도등·손해배상금
대법원 · 2021다216421, 216438
농지에 관한 임대차계약이 강행법규인 농지법 제23조에 위반되어 무효가 되는 경우, 임차인이 법률상 권원 없이 농지를 점유·사용함에 따라 얻게 된 이득은 특별한 사정이 없는 한 그 농지의 임료 상당액이고, 이때의 ‘임료 상당액’은 해당 농지가 다른 용도로 불법으로 전용되어 이용되는 상태임을 전제로 산정하여서는 안 됨은 물론, 임대차보증금이 없는 경우를 전제로 객관적으로 산정된 금액을 의미하는 것이 원칙이다. 그러므로 강행법규인 농지법 제23조의 위반을 이유로 임대차계약이 무효가 되는 경우에도 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임대인이 임차인에 대하여 그 점유·사용에 관한 부당이득의 반환을 구할 수 있지만, 그 약정 차임이 해당 농지가 불법으로 전용되는 상태가 아닌 경우로서, 임대차보증금이 없는 경우임을 전제로 객관적으로 산정된 ‘임료 상당액’과 사실상 동일하다는 등의 특별한 사정이 없음에도, 곧바로 이를 그 점유·사용에 따른 부당이득 금액으로 추인하는 것은 결과적으로 무효인 농지임대차계약의 내용을 적극적으로 실현하는 것이 되어 강행법규인 농지법 제23조의 규범 목적과 취지를 사실상 잠탈하게 되므로 허용될 수 없다.
양수금등
대법원 · 2021다265171
[1] 구 공공주택 특별법(2017. 8. 9. 법률 제14851호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공공주택 특별법’이라고 한다) 제49조의2 제1항, 제2항에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 위 조항에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다. [2] 한국토지주택공사로부터 공공임대주택을 임차한 甲이 乙 새마을금고에 임대차보증금반환채권 일부를 양도하면서 乙 새마을금고의 승낙 없이는 임대차 재계약을 하지 않겠다고 약정하였고, 한국토지주택공사에 위 약정을 포함한 내용의 채권양도 사실을 통지하였는데, 임대차계약의 기간만료 전 한국토지주택공사와 甲이 임대차 재계약을 한 사안에서, 한국토지주택공사는 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 개정되기 전의 것) 또는 표준임대차계약서 해당 조문의 각호에서 정한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고, 이에 반하는 甲과 乙 새마을금고의 약정으로 위 규정의 적용을 배제할 수 없어 한국토지주택공사와 甲 사이에서는 유효하게 임대차계약이 갱신된 것인데도, 임대차계약이 기간만료로 종료되었다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
임대차보증금
대법원 · 2021다210720
[1] 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 명의신탁의 목적물인 주택을 임차하여 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당하므로 명의수탁자의 소유권이전등기가 말소됨으로써 등기명의를 회복하게 된 매도인 및 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자에 대해 자신의 임차권을 대항할 수 있고, 이 경우 임차인 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 목적 및 임차인이 보증금반환청구권을 행사하는 때의 임차주택 소유자로 하여금 임차보증금반환채무를 부담하게 함으로써 임차인을 두텁게 보호하고자 하는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 개정 취지 등을 종합하면 위의 방법으로 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석되므로, 변론종결 후 임대부동산을 양수한 자는 민사소송법 제218조 제1항의 변론종결 후의 승계인에 해당한다. 승계집행문은 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한하여 내어 줄 수 있고(민사집행법 제31조 제1항), 승계를 증명할 수 없는 때에는 채권자가 승계집행문 부여의 소를 제기할 수 있다(제33조). 따라서 임차인이 임대인을 상대로 보증금반환의 승소확정판결을 받았으나 이후 주택 양수인을 상대로 이를 반환받고자 할 경우 승계가 명확하지 않거나 임대인 지위의 승계를 증명할 수 없는 때에는 임차인이 양수인을 상대로 승계집행문 부여의 소를 제기하여 승계집행문을 부여받음이 원칙이나, 이미 임차인이 양수인을 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 소를 제기하여 양수인과 사이에 임대인 지위의 승계 여부에 대해 상당한 정도의 공격방어 및 법원의 심리가 진행됨으로써 사실상 승계집행문 부여의 소가 제기되었을 때와 큰 차이가 없다면, 그럼에도 법원이 소의 이익이 없다는 이유로 후소를 각하하고 임차인으로 하여금 다시 승계집행문 부여의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자들로 하여금 그동안의 노력과 시간을 무위로 돌리고 사실상 동일한 소송행위를 반복하도록 하는 것이어서 당사자들에게 가혹할 뿐만 아니라 신속한 분쟁해결이나 소송경제의 측면에서 타당하다고 보기 어려우므로 이와 같은 경우 소의 이익이 없다고 섣불리 단정하여서는 안 된다.
건물명도·보증금반환
대법원 · 2019다300095, 300101
[1] 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우, 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부(적극) [2] 위탁자인 甲 주식회사와 수탁자인 乙 신탁회사가 체결한 오피스텔에 관한 부동산담보신탁계약에는 ‘위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다.’는 조항이 있어 그 내용이 신탁원부에 기재되었고, 신탁을 원인으로 乙 회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 乙 회사가 우선수익자로부터 ‘甲 회사의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다.’는 취지의 동의서를 작성·교부받아 이를 甲 회사에 교부하자, 甲 회사가 丙과 임대차계약을 체결한 후 오피스텔을 인도하여 丙이 그때부터 오피스텔에 거주하면서 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았는데, 그 후 오피스텔을 공매로 취득한 丁이 丙을 상대로 건물명도를 구하는 소를 제기하자, 丙이 반소로 丁에게 보증금반환을 구한 사안에서, 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임차인인 丙은 임대인인 甲 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자인 乙 회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없고, 乙 회사가 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 오피스텔의 소유권을 취득한 丁이 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없다고 한 사례
임대차보증금반환등[임차인이 공인중개사사무실의 중개보조인을 통해 임대부동산을 관리하여 오던 임대인에게 중개보조인의 불법행위에 대한 사용자책임을 묻는 사안]
대법원 · 2021다283834
[1] 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정된다. 또한 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘·감독의 범위 내에 속한다고 보이는 경우 그 타인은 민법 제756조에 규정한 피용자에 해당한다. 민법 제756조의 사용관계에 있어서 실질적인 지휘·감독 관계는 실제로 지휘·감독하고 있느냐의 여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 객관적으로 지휘·감독을 하여야 할 관계에 있느냐의 여부에 따라 결정된다. [2] 甲이 중개보조인 乙 및 그의 남편인 공인중개사 丙의 중개로 오피스텔을 구입한 다음, 월 임료 등 수익을 얻을 목적으로 위 오피스텔에 관한 ‘월 임료 있는 임대차계약’을 체결하면서 乙 등으로 하여금 甲 명의로 임대차계약서를 작성하게 하고, 임대차가 종료한 때에도 직접 임대차보증금을 반환하지 않고 乙 등의 주도로 새로운 임차인이 전 임차인에게 보증금을 직접 지급하게 하는 방법으로 반환하여 왔으며, 월 임료의 수령도 乙 등이 자신들의 계좌로 송금받아 다시 甲에게 송금하는 형태를 용인하고, 임대인의 수선의무 역시 乙 등으로 하여금 이행하도록 하여 왔는데, 위 오피스텔에 관한 종전 임대차계약 종료 후 乙 등이 甲 몰래 전세계약 체결 권한이 있는 것처럼 새로운 임차인 丁을 기망하여 그와 전세계약을 체결한 다음 보증금을 乙의 계좌로 송금받아 편취하는 불법행위를 저지르자, 丁이 甲을 상대로 사용자책임을 구한 사안에서, 甲이 乙 등에게 임대차계약의 체결, 월 임료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 것으로 보이는 점, 乙 등은 甲의 의사에 따라 위와 같은 위탁 업무를 처리해야 할 것으로 보이고, 특히 임대차계약의 핵심인 월 임료와 보증금의 수령행위는 객관적으로 보아 위탁자인 甲의 지휘·감독 범위에 속하는 것인 점, 甲이 임대수익을 얻기 위해 오피스텔 임대 업무를 오랜 기간 乙 등에게 전적으로 맡겨 놓고 임차인의 거주 현황, 임대차계약의 내용 등에 관하여 제대로 확인하지 않는 등으로 지휘·감독권의 행사를 게을리하여 乙 등이 불법행위에 이르게 된 것인 점 등을 종합하면, 甲은 乙 등의 불법행위에 대해 민법 제756조의 사용자책임을 부담한다고 한 사례.
유류분반환청구의소
대법원 · 2017다265884
[1] 유류분권리자의 유류분 부족액은 유류분액에서 특별수익액과 순상속분액을 공제하는 방법으로 산정하는데, 피상속인이 상속개시 시에 채무를 부담하고 있던 경우 유류분액은 민법 제1113조 제1항에 따라 피상속인이 상속개시 시에 가진 재산의 가액에 증여재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제하여 유류분 산정의 기초가 되는 재산액을 확정한 다음, 거기에 민법 제1112조에서 정한 유류분 비율을 곱하여 산정한다. 그리고 유류분액에서 공제할 순상속분액은 특별수익을 고려한 구체적인 상속분에서 유류분권리자가 부담하는 상속채무를 공제하여 산정하고, 이때 유류분권리자의 구체적인 상속분보다 유류분권리자가 부담하는 상속채무가 더 많다면 그 초과분을 유류분액에 가산하여 유류분 부족액을 산정하여야 한다. [2] 유언자가 자신의 재산 전부 또는 전 재산의 비율적 일부가 아니라 일부 재산을 특정하여 유증한 특정유증의 경우에는, 유증 목적인 재산은 일단 상속재산으로서 상속인에게 귀속되고 유증을 받은 자는 유증의무자에 대하여 유증을 이행할 것을 청구할 수 있는 채권을 취득하게 된다. 유언자가 임차권 또는 근저당권이 설정된 목적물을 특정유증하면서 유증을 받은 자가 그 임대차보증금반환채무 또는 피담보채무를 인수할 것을 부담으로 정한 경우에도 상속인이 상속개시 시에 유증 목적물과 그에 관한 임대차보증금반환채무 또는 피담보채무를 상속하므로 이를 전제로 유류분 산정의 기초가 되는 재산액을 확정하여 유류분액을 산정하여야 한다. 이 경우 상속인은 유증을 이행할 의무를 부담함과 동시에 유증을 받은 자에게 유증 목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수할 것을 요구할 수 있는 이익 또한 얻었다고 할 수 있으므로, 결국 그 특정유증으로 인해 유류분권리자가 얻은 순상속분액은 없다고 보아 유류분 부족액을 산정하여야 한다. 나아가 위와 같은 경우에 특정유증을 받은 자가 유증 목적물에 관한 임대차보증금반환채무 또는 피담보채무를 임차인 또는 근저당권자에게 변제하였다고 하더라도 상속인에 대한 관계에서는 자신의 채무 또는 장차 인수하여야 할 채무를 변제한 것이므로 상속인에 대하여 구상권을 행사할 수 없다고 봄이 타당하다. 위와 같은 법리는 유증 목적물에 관한 임대차계약에 대항력이 있는지 여부와 무관하게 적용된다. [3] 유언자가 부담부 유증을 하였는지는 유언에 사용한 문언 및 그 외 제반 사정을 종합적으로 고려하여 탐구된 유언자의 의사에 따라 결정되어야 하는데, 유언자가 임차권 또는 근저당권이 설정된 목적물을 특정유증하였다면 특별한 사정이 없는 한 유증을 받은 자가 그 임대보증금반환채무 또는 피담보채무를 인수할 것을 부담으로 정하여 유증하였다고 볼 수 있다.
청구이의
대법원 · 2019다299058
[1] 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 따라서 제소전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다. 법률행위의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용과 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것인데, 이러한 법리는 당사자 사이에 제소전 화해가 성립한 후 화해조항의 해석에 관하여 다툼이 있는 경우에도 마찬가지로 적용되어야 한다. [2] 甲과 乙 등이 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 후 "甲은 임대차기간 만료일에 乙 등으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 점포를 乙 등에게 인도한다."라는 내용의 제소전 화해를 하였는데, 甲이 임대차기간 만료 전 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약에 甲의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없고, 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호 협의한다고 정한 점, 화해조서에 임대차계약이 기간 만료로 종료하는 경우 甲이 임대차보증금을 반환받음과 동시에 乙 등에게 점포를 인도한다고 기재되어 있을 뿐, 甲의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리관계에 대하여는 아무런 기재가 없으며, 그 내용이 甲의 계약갱신요구권 행사와 양립할 수 없는 것이라고 보기도 어려운 점, 甲이 계약갱신요구권을 미리 포기할 이유가 있었다고 볼 만한 사정을 찾기 어렵고, 화해조서에서 점포의 반환일을 임대차기간 만료일로 기재한 점이나 화해의 신청원인으로 ‘합의된 사항의 이행을 보장하고 장래에 발생할 분쟁을 방지하고자’ 함에 있다고 기재한 사정만으로 甲이 계약갱신요구권을 포기하는 의사를 표시한 것이라고 단정하기 어려운 점에 비추어, 甲의 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서 화해에서 달리 정하거나 포기 등으로 소멸시킨다는 조항을 두지 않은 이상 화해의 창설적 효력이 미치지 않고, 甲은 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.
전세권설정등기말소청구의소
대법원 · 2018다233860
[1] 당사자가 주로 채권담보의 목적으로 전세권을 설정하면서 동시에 목적물을 인도하지 않았더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아닌 한 전세권이 유효한지 여부(적극) 및 기존의 채권으로 전세금 지급을 갈음할 수 있는지 여부(적극) [2] 임대인과 임차인이 임대차계약에 따른 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권을 설정하기 위하여 전세권설정계약을 체결한 경우, 위 전세권설정계약이 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효인지 여부(적극) / 임대차계약에 따른 임차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권설정등기를 마친 경우, 전세권설정자가 선의의 제3자에 대하여 연체차임 공제 주장으로 대항할 수 있는지 여부(소극)