부동산민사3심파기환송확정

공제금등청구의소[다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약 중개 시 중개대상물 및 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 개업공인중개사의 주의의무가 문제된 사건]

대법원 · 2024다305087 · 선고 2025.12.04

판결 요지

1구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제25조, 구 공인중개사법 시행령(2020. 2. 18. 대통령령 제30427호로 개정되기 전의 것) 제21조, 공인중개사법 시행규칙 제16조에 의하면, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항과 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 등을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 그리고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위 확인·설명사항을 공인중개사법 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 중개대상물 확인·설명서의 서식에는 중개대상물의 ‘권리관계’ 외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’을 기재하도록 되어 있다. 또한 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다. 이와 같이 개업공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법 취지가 있다.
2민법 제368조 제1항은 공동저당권의 목적 부동산의 경매대가 배당에 관하여 "동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다."라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 공동저당권의 목적 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 이른바 이시배당의 경우에도 그 최종적인 배당 결과가 제1항에 따른 동시배당의 경우와 같게 하도록 규정하고 있다. 이러한 민법 제368조는 공동근저당권의 경우에도 적용된다. 여기서 ‘각 부동산의 경매대가’란 매각대금에서 해당 부동산이 부담할 경매비용과 선순위채권액을 공제한 잔액을 말한다. 한편 주택임대차보호법상 임차인은 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택의 환가대금에서 그 후순위 저당권보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있고(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 소액보증금에 관해서는 위 환가대금에서 저당권보다 우선하여 그 소액보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제8조). 그러므로 공동저당권 또는 공동근저당권의 목적 부동산인 임차주택의 ‘경매대가’는 매각대금에서 위와 같은 선순위 임대차보증금이나 소액보증금 등을 공제하여 산정하게 된다.
3다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 중개대상물 및 그 건물 중 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권 또는 공동근저당권(이하 편의상 ‘공동저당권’이라고만 한다)이 설정되어 있는 경우, 민법 제368조에 따라 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 피담보채권액을 제외한 나머지 부분을 통하여 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 중개대상물의 권리관계 등에 관한 정보나 자료를 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다. 즉 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명하여야 한다. 또한 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크므로, 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를

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본문 (비실명 발췌)

【원고, 상고인】 ○○○주식회사사내근로복지기금 외 1인 (소송대리인 변호사 한성영) 【피고, 피상고인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 황앤씨 담당변호사 문옥) 【피고보조참가인】 피고보조참가인 【원심판결】 서울중앙지법 2024. 10. 25. 선고 2024나12957 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 뒤에 제출된 서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. …

적용·참조 조문 / 쟁점

[1] 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제25조구 공인중개사법 시행령(2020. 2. 18. 대통령령 제30427호로 개정되기 전의 것) 제21조공인중개사법 시행규칙 제16조[2] 민법 제357조제368조주택임대차보호법 제3조의2 제2항제8조[3] 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제25조구 공인중개사법 시행령(2020. 2. 18. 대통령령 제30427호로 개정되기 전의 것) 제21조공인중개사법 시행규칙 제16조민법 제357조제368조[4] 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 제25조제29조 제1항제30조구 공인중개사법 시행령(2020. 2. 18. 대통령령 제30427호로 개정되기 전의 것) 제21조공인중개사법 시행규칙 제16조민법 제357조제368조주택임대차보호법 제8조

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